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Encadrement des loyers : le dispositif reconduit dans 28 agglomérations impose une nouvelle contrainte énergétique

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Le dispositif d’encadrement des loyers qui touche certains logements en zone tendues a été reconduit dans 28 agglomérations depuis le 1er août dernier. Il impose une nouvelle condition aux propriétaires souhaitant augmenter leur loyers.

 

 

Le décret précisant les règles du jeu 2019 est sorti

 

Le décret du 26 juillet 2019 publié au Journal officiel du 28 juillet reconduit le dispositif d’encadrement de certains loyers depuis le 1eraoût 2019 et jusqu’au 31 juillet 2020  dans un certain nombre d’agglomérations situées en zones tendues.

 

L’encadrement des loyers concerne  les contrats de location de logements nus ou meublés. Il s’applique  aux nouvelles locations et aux renouvellement de baux.

 

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

 

Le dispositif s’applique en zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel. Un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail est alors fixé par décret.

 

Les 28 agglomérations concernées sont :  Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia,Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan,Fréjus, Genève Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.

 

Les logements vacants sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers

 

Certaines locations ne sont néanmoins pas soumises à ce dispositif d’encadrement, il s’agit des logements vacants faisant l’objet d’une première location ; inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ; ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

 

Les dérogations à la limitation de l’évolution des loyers valent jusqu’à la fin 2019

 

En cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux, la loi par ailleurs certaines dérogations à la limitation de l’évolution du loyer.

 

Loyer sous-évalué. Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, il pourra décider, sous certaines conditions, d’une revalorisation des loyers supérieure l’Indice de référence des loyers (IRL)

 

Travaux. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut aussi décider d’une revalorisation des loyers supérieur à l’IRL. A condition que l’augmentation du loyer annuel ne dépasse pas 15% du coût réel des travaux TTC.

 

De nouvelles obligations énergétiques à compter du 1er janvier 2020

 

Le décret stipule qu’en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, à compter du 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer, elle même encadrée, ne pourra être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux). Autrement dit, le texte exclue les logements les plus énergivores, ceux qui disposent d’une étiquette énergétiques F ou G dans le cadre du DPE (diagnostic de performance énergétique).