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Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris

 

La Ville de Paris a souhaité mettre en place sur son territoire le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi Élan (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Ce dispositif entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2019.

 

La loi Élan permet une expérimentation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication. Elle reprend le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi ALUR et complète le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne.

L’expérimentation entrera en vigueur à Paris à compter du 1er juillet 2019.

 

Ce dispositif est Ă©galement assorti de sanctions en cas de non-respect du plafond de loyer par le bailleur.

 

Qui est concerné par l’encadrement à Paris ?

 

L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité.

Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail ne sont pas concernés.

 

Loyer de base et loyers de référence

 

Le loyer (hors charges) des logements mis en location, dit loyer de base, ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement.

Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés.

Un complément de loyer est possible. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières.

 

Modalités de fixation des loyers des logements à Paris

 

Le Préfet de Région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :

 

- un loyer de référence,

- un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),

- et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

 

Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).

 

Connaître son loyer de référence

 

Connaître la délimitation des quartiers

Le territoire de Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence.

http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/les-cartes-annexees-a-l-arrete-prefectoral-a4615.html

 

Accès aux montants des loyers par la carte interactive

 

 

 

 

 

 

www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

 

- en cliquant sur le quartier concerné

- ou par l’adresse du logement (notamment pour visualiser sur téléphone mobile) en renseignant l’époque de construction, le nombre de pièces et le type de location (meublée ou non).

 

Ajustements et recours

 

Des procédures d’ajustement de loyer sont ouvertes, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation du loyer au profit du bailleur lors du renouvellement du bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au niveau du loyer de référence minoré.

 

Dans le cas de nouveaux baux

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location.

 

En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

Dans le cas de renouvellement de baux

L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois pour le locataire.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat.

 

Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

 

Saisir la Commission DĂ©partementale de Conciliation de Paris

 

Sanctions administratives prévues par la loi Élan

 

Il s’agit d’une nouveauté introduite par la loi Élan par rapport à la loi ALUR.

La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.

Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.

 

Document à télécharger

 

- L’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris (format pdf - 198.9 ko - 29/05/2019)

 

Les textes

 

- Legifrance article 140 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ouvrant la possibilité d’une expérimentation de l’encadrement des loyers et fixant les conditions et dispositions applicables

 

- Legifrance décret 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la Ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers

 

- Legifrance 2019-437 décret du 13 mai 2019 relatif aux modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement des loyers et au recouvrement des amendes administratives

 

Voir aussi

 

Présentation du dispositif sur le site du Ministère en charge du logement

Comment Ă©chapper Ă  l'encadrement des loyers ?

 

 

La fixation du loyer est encadrée dans les zones dites tendues. Son montant doit être identique à celui du précédent locataire.

 

Le loyer peut toutefois être fixé librement si le logement :

 

- est loué pour la première fois (logement neuf ou non) ;

 

- n'a pas été loué depuis plus de 18 mois ;

 

- a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Encadrement des loyers : le dispositif reconduit dans 28 agglomérations impose une nouvelle contrainte énergétique

 

Le dispositif d’encadrement des loyers qui touche certains logements en zone tendues a été reconduit dans 28 agglomérations depuis le 1er août dernier. Il impose une nouvelle condition aux propriétaires souhaitant augmenter leur loyers.

 

Le décret précisant les règles du jeu 2019 est sorti

 

Le dĂ©cret du 26 juillet 2019 publiĂ© au Journal officiel du 28 juillet reconduit le dispositif d’encadrement de certains loyers depuis le 1eraoĂ»t 2019 et jusqu’au 31 juillet 2020  dans un certain nombre d’agglomĂ©rations situĂ©es en zones tendues.

L’encadrement des loyers concerne  les contrats de location de logements nus ou meublĂ©s. Il s’applique  aux nouvelles locations et aux renouvellement de baux.

 

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

 

Le dispositif s’applique en zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel. Un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail est alors fixé par décret.

Les 28 agglomĂ©rations concernĂ©es sont :  Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia,Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan,FrĂ©jus, Genève Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.

 

Les logements vacants sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers

 

Certaines locations ne sont néanmoins pas soumises à ce dispositif d’encadrement, il s’agit des logements vacants faisant l’objet d’une première location ; inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ; ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

 

Les dérogations à la limitation de l’évolution des loyers valent jusqu’à la fin 2019

 

En cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux, la loi par ailleurs certaines dérogations à la limitation de l’évolution du loyer.

Loyer sous-évalué. Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, il pourra décider, sous certaines conditions, d’une revalorisation des loyers supérieure l’Indice de référence des loyers (IRL).

Travaux. Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut aussi décider d’une revalorisation des loyers supérieur à l’IRL. A condition que l’augmentation du loyer annuel ne dépasse pas 15% du coût réel des travaux TTC.

 

De nouvelles obligations énergétiques à compter du 1er janvier 2020

 

Le décret stipule qu’en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, à compter du 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer, elle même encadrée, ne pourra être appliquée que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux). Autrement dit, le texte exclue les logements les plus énergivores, ceux qui disposent d’une étiquette énergétiques F ou G dans le cadre du DPE (diagnostic de performance énergétique).